相続登記が義務化されます

令和６年４月１日から相続登記が義務化されることが決まりました。
相続人の方は不動産を相続されて登記をせずに放置していると過料を科される可能性があります。

少し分かりにくい制度ですので、できるだけ簡単に解説したいと思います。

そもそも、相続登記って何？

相続登記は不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の名義を変更する手続きです。

不動産の登記は法務局が管轄しており、不動産一つごとに所有者が誰なのかが、記録されています。
この所有者を変更するためには、法務局に相続登記の申請をする必要があります。
市役所に死亡届をだしても、不動産の登記は自動的に書き換えてはくれないのです。

また、相続登記の際には、本当は権利を持っていない人の名義で登記をしてしまうトラブルを避けるため、新しい所有者が誰なのか客観的な証拠を揃えて申請する必要があります。
客観的な証拠にはいくつかのパターンがありますが、基本的な資料として戸籍があります。

家族関係によって、揃えるべき戸籍も色々ですが、亡くなった方に子供がいる場合は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍一式、相続人の方全員の現在の戸籍、亡くなった方の住民票の除票、所有権を持たれる方の住民票などです。
遺産分割をした場合は、遺産分割協議書と印鑑証明書が追加されますし、自筆遺言が出てきた場合は裁判所の検認済みの遺言書も添付する必要がります。

また、相続登記には登録免許税と言う手数料がかかります。
原則は不動産の固定資産税評価額の０．４％が登録免許税になるのです。

相続登記義務化の背景～所有者不明土地問題～

相続登記をしようすとすると資料収集に手間がかかるうえ、登録免許税まで収める必要があります。
不動産を売却したり、銀行融資の際の担保に入れる場合は相続登記をしなければ手続きが進まないのですが、そう言った不動産の処分の予定がないのであれば相続登記をするメリットが感じられないのが実情です。

さらに、相続登記は義務ではなく、登記をしたければどうぞ、と言う状況ですので、所有者が亡くなっても相続登記をせずに亡くなった方の名義のままにしている不動産がたくさん残ってしまっているのです。
この相続登記をせずに、登記が亡くなった方の名義のままになっている土地を所有者不明土地と言います。
国土交通省の資料によると、全国の所有者不明率は２０．３％、全国の所有者不明土地の面積を合わせると九州の土地面積を超える面積になるそうです。

所有者不明土地が問題になるのは、公共事業等の為に土地を買い上げて、新しく道路をつくったり、町の区画をやり直したりする際に、誰が不動産の所有者か分からないため、買い上げ等の交渉が先に進まないことが挙げられます。
事業を進めるためには、戸籍をたどって、相続人全員を確定させ、その全員と交渉する必要があり、大変な手間と時間がかかってしまいます。

このような状況を改善する一策として相続登記が義務化されることになりました。

相続登記はいつまでにする必要があるのか？

相続登記は令和６年４月１日から義務化されることが決まっています。
相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から３年以内に申請しなくてはなりません。

令和６年４月１日以前の相続も登記が義務化されるのか？

令和６年４月１日以前の登記についても、相続登記は義務化されますので、制度開始から３年後の令和９年３月３１日までに申請する必要があります。

遺贈を受けた場合も相続登記は義務化される？

遺贈を受けた場合の相続登記の義務は、遺贈を受けた人が相続人かそれ以外かで答えが異なります。

受贈者が相続人の場合は相続登記が義務化されますが、受贈者が相続人では無い場合はこれまで通り所有権移転登記は義務ではなく任意となります。（トラブルを避けるためにも登記されることをお勧めします。）

罰則は？相続登記をしないとどうなる？

相続登記の申請をするべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、１０万円以下の過料を科される可能性があります。

期限に間に合わない場合は？相続人申告登記（仮称）

戸籍の収集に時間が係るなど、３年以内の期限に間に合わないケースが考えらえれます。
このような場合のため、相続人申告登記（仮称）という制度が新設されることになっています。

これは法務局の登記官に、自分が相続人であることを申し出れば、相続登記の義務を果たしたものとみなされると言う制度で、３年以内の期限に間に合わないことによる過料の罰則をさけることができます。

具体的には登記官に、相続人が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出た者は所有権の取得に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす。となっています。

この、相続人申告登記（仮称）がされた場合は、登記官が職権で、申出があった旨、申出者の氏名・住所等を所有権の登記に付記することができるとされています。

遺産分割協議と相続登記の義務化

法定相続分通りの相続登記、または前期の相続人申告登記（仮称）をした後に遺産分割協議がまとまった場合は、どうなるのでしょうか？

この場合は、法定相続登記、相続人申告登記（仮称）からさらに遺産分割による相続登記が義務化されます。

遺産分割から３年以内が期限になりますので、相続人申告登記（仮称）をしたからと油断していると過料を科される場合がありますので、注意が必要です。

遺贈による所有権移転登記が簡略化されます

これまで、遺言書により遺贈を受けた相続人は、所有権移転登記をする場合、自分以外の相続人全員と共同で登記申請する必要がありました。（遺言執行者がある場合は遺言執行者と共同申請）

相続登記の負担軽減のため、遺贈による登記が簡略化され、遺贈を受けた相続人は単独で所有権移転登記をすることが出来るようになります。

疎遠になっている親族が相続人になっている場合に、手続きが難しいケースなどがありましたが、改正後は自分だけで手続きをすることができるようになります。

ただし、受贈者が相続人以外の場合はこれまで通り、共同申請となりますのでご注意ください。

法定相続分での相続登記がされた場合における登記手続の簡略化

これまでは法定相続による所有権移転登記をした後で、遺産分割協議により持分が変更になった場合の登記は、さらに所有権（持分）移転登記をすると言うことになっていました。
このケースでは、最初の法定相続による所有権移転登記の際に登録免許税が０．４％かかり、さらに遺産分割協議後の所有権（持分）移転登記の際には移転する持分価格の０．４％かかることになり、ある部分で二重に登録免許税を払う必要がりました。

しかし、改正後は同様のケースでは、２回目の登記を所有権（持分）移転登記ではなく、所有権の更正登記とすることができるようになります。

更正登記の登録免許税は不動産１筆につき１，０００円となっていますので、登録免許税を抑えることができるケースが増えると思われます。

また、同様に下記のケースでも２回目の登記を所有権（持分）移転登記ではなく、所有権の更正登記とすることができるようになります。

• 遺産の分割の協議又は審判若しくは調停による所有権の取得に関する登記
• 他の相続人の相続の放棄による所有権の取得に関する登記
• 特定財産承継遺言による所有権の取得に関する登記
• 相続人が受遺者である遺贈による所有権の取得に関する登記